Kapitalertragsteuer in Spanien beim Immobilienverkauf (2026) – Leitfaden für Nichtresidenten

Aktualisiert: 17. März 2026

Kapitalertragsteuer Spanien – Kurzüberblick

• Einheitlicher Steuersatz: 19%

• Gilt für alle Nichtresidenten

• 3% Quellensteuer beim Verkauf

• Erklärung über Modelo 210

• Frist: 4 Monate nach Verkauf

Einführung

Wenn Sie als Nichtresident eine Immobilie in Spanien verkaufen, unterliegen Sie der Kapitalertragsteuer (Capital Gains Tax – CGT). Ohne richtige Planung kann diese Steuer zu unerwarteten Kosten führen.

Dieser Leitfaden erklärt, wie die Steuer funktioniert, wie sie berechnet wird und welche Fehler Sie vermeiden sollten.

Was ist die Kapitalertragsteuer in Spanien?

Die Kapitalertragsteuer wird auf den Gewinn beim Verkauf einer Immobilie erhoben.

Der steuerpflichtige Gewinn ergibt sich aus:

• Verkaufspreis

• minus Anschaffungskosten

• minus abzugsfähige Kosten

Steuersatz 2026

• 19% für alle Nichtresidenten

• Gilt unabhängig von EU- oder Nicht-EU-Status

Wie wird die Steuer berechnet?

Formel

Gewinn = Verkaufspreis – Kaufpreis – abzugsfähige Kosten

Abzugsfähige Kosten

• Notar- und Anwaltskosten beim Kauf

• Grundbuchkosten

• Maklerprovision beim Verkauf

• Rechtliche Kosten

• Grunderwerbsteuer (ITP) oder Mehrwertsteuer (IVA)

• Bauliche Verbesserungen (keine kosmetischen Renovierungen)

Wichtig:
Küche renovieren, streichen oder Bodenbeläge ersetzen gilt nicht als abzugsfähig.

Beispiel

• Verkaufspreis: 250.000 €

• Kaufpreis: 180.000 €

• Kosten: 10.000 €

Gewinn: 60.000 €
Steuer (19%): 11.400 €

3% Quellensteuer beim Verkauf

Beim Verkauf behält der Käufer automatisch:

• 3% des Verkaufspreises

Diese Zahlung erfolgt über Modelo 211 an die Steuerbehörde.

Danach:

• Zu viel gezahlt → Rückerstattung möglich

• Zu wenig gezahlt → Differenz nachzahlen

Steuererklärung – Modelo 210

Als Verkäufer müssen Sie:

• Innerhalb von 4 Monaten nach Verkauf

• Eine Steuererklärung über Modelo 210 einreichen

Fristen 2026

• 3% Einbehalt (Modelo 211): innerhalb 1 Monat

• Steuererklärung (Modelo 210): innerhalb 4 Monate

Keine Steuervergünstigungen für Nichtresidenten

Im Gegensatz zu Residenten gelten keine Befreiungen:

• Keine Reinvestitionsbefreiung

• Keine Steuerbefreiung ab 65 Jahren

Unterschied zur Plusvalía Steuer

Viele verwechseln zwei Steuern:

Kapitalertragsteuer

• Auf den tatsächlichen Gewinn

Plusvalía Municipal

• Auf Wertsteigerung des Grundstücks

• Wird von der Gemeinde erhoben

Beide Steuern müssen gezahlt werden

Risiken bei falscher Deklaration

• Verzugszinsen

• Geldstrafen

• Probleme bei zukünftigen Verkäufen

• Steuerprüfungen

Warum das Thema 2026 besonders relevant ist

• Mehr internationale Immobilienverkäufe

• Strengere Steuerkontrollen

• Automatischer Informationsaustausch

• Höhere Anforderungen an Dokumentation

Wie Taxadora helfen kann

Taxadora unterstützt Sie bei:

• Berechnung Ihrer Kapitalertragsteuer

• Einreichung von Modelo 210

• Rückerstattung der 3% Quellensteuer

• Prüfung möglicher Steuerreduzierungen

• Abwicklung der Plusvalía Steuer

Zusammenfassung

• 19% Steuer auf Gewinne beim Verkauf

• 3% werden automatisch einbehalten

• Erklärung über Modelo 210

• Frist: 4 Monate

• Keine Steuerbefreiungen für Nichtresidenten

Fazit

Die Kapitalertragsteuer in Spanien ist für Nichtresidenten klar geregelt, aber fehleranfällig. Wer die Regeln kennt und korrekt anwendet, kann seine Steuerlast optimieren und Probleme vermeiden.