Immobilie in Spanien kaufen als Ausländer (2026) – kompletter Leitfaden

Aktualisiert: 17. März 2026

Immobilie Spanien kaufen – Kurzüberblick

• Kein Kaufverbot für Ausländer

• NIE-Nummer zwingend erforderlich

• Zusatzkosten: ca. 10–14%

• Steuern auch für Nichtresidenten

• Sorgfältige rechtliche Prüfung notwendig

Einführung

Spanien gehört weiterhin zu den beliebtesten Ländern Europas für ausländische Immobilienkäufer. Ob Ferienhaus, Kapitalanlage oder Alterswohnsitz – der Markt bietet attraktive Möglichkeiten.

Gleichzeitig gibt es rechtliche und steuerliche Besonderheiten, die Sie unbedingt kennen sollten.

Können Ausländer Immobilien in Spanien kaufen?

Ja, es gibt keine Einschränkungen für ausländische Käufer.

Das gilt für:

• EU-Bürger

• Nicht-EU-Bürger (z. B. Deutschland, Schweiz, UK)

Wichtig:
Nichtresidenten müssen bestimmte steuerliche Pflichten erfüllen – insbesondere bei Vermietung oder späterem Verkauf.

Schritt-für-Schritt: Immobilie kaufen in Spanien

1. NIE-Nummer beantragen

Die NIE (Número de Identificación de Extranjero) ist Ihre steuerliche Identifikationsnummer.

Ohne NIE:

• Kein Immobilienkauf möglich

• Keine Steuerzahlungen möglich

2. Spanisches Bankkonto eröffnen

Erforderlich für:

• Kaufpreiszahlungen

• Steuern und Gebühren

• Nebenkosten

3. Immobilie auswählen

• Seriösen Makler wählen

• Immobilie möglichst vor Ort besichtigen

• Alternativ: unabhängige Prüfung organisieren

4. Unabhängigen Anwalt beauftragen

Sehr wichtig:

• Prüfung von Eigentumsverhältnissen

• Kontrolle von Schulden oder Belastungen

• Vertragsprüfung

Tipp:
Nicht den Anwalt des Maklers verwenden.

5. Reservierungsvertrag

• Immobilie wird vom Markt genommen

• Anzahlung: ca. 3.000 € – 6.000 €

6. Kaufvorvertrag (Contrato de Arras)

• Anzahlung: ca. 10%

• Rücktritt Käufer → Verlust der Anzahlung

• Rücktritt Verkäufer → Rückzahlung + Entschädigung

7. Notartermin

• Unterzeichnung der Kaufurkunde

• Zahlung des Restbetrags

• Offizieller Eigentumsübergang

8. Eintragung ins Grundbuch

• Registrierung im Registro de la Propiedad

• Absicherung Ihres Eigentums

Kosten beim Immobilienkauf in Spanien

Neben dem Kaufpreis fallen ca. 10–14% Nebenkosten an:

• Grunderwerbsteuer (ITP): 6–10%

• Mehrwertsteuer (IVA): 10% bei Neubauten

• Notar- und Registerkosten: 1–2%

• Anwaltskosten: ca. 1%

• Bank- und Finanzierungskosten

Steuern für Nichtresidenten

Auch ohne Wohnsitz in Spanien entstehen Steuerpflichten:

Nichtresidentensteuer (Modelo 210)

• Pflicht auch ohne Vermietung

• Basierend auf fiktivem Einkommen

Steuer auf Mieteinnahmen

• 19% (EU/EWR)

• 24% (Nicht-EU)

Vermögenssteuer

• Ab ca. 700.000 € Vermögen

• Regional unterschiedlich

IBI (Grundsteuer)

• Jährliche kommunale Steuer

Finanzierung für Ausländer

Spanische Banken bieten Hypotheken für Ausländer:

• Bis zu 70% Finanzierung

• Laufzeit: 20–25 Jahre

• Einkommensnachweis erforderlich

Aufenthalt und Residency (Update 2026)

Das Golden Visa Programm wurde 2025 abgeschafft.

Das bedeutet:

• Immobilienkauf führt nicht automatisch zu Aufenthaltsrecht

• Separate Visa oder Residency erforderlich

Häufige Fehler vermeiden

• Keine rechtliche Prüfung durchführen

• Blind auf Makler vertrauen

• Offene Schulden ignorieren

• Renovierungen ohne Prüfung planen

• Wechselkursrisiken unterschätzen

Warum professionelle Unterstützung wichtig ist

Beim Immobilienkauf entstehen auch langfristige Steuerpflichten.

Nach dem Kauf müssen Sie:

• Jährlich Modelo 210 einreichen

• Mieteinnahmen versteuern

• Lokale Steuern zahlen

Zusammenfassung

• Immobilienkauf für Ausländer problemlos möglich

• NIE und Bankkonto erforderlich

• Zusatzkosten: 10–14%

• Steuerpflicht auch ohne Wohnsitz

• Rechtliche Prüfung ist entscheidend

Fazit

Der Immobilienkauf in Spanien kann für Ausländer sehr attraktiv sein – vorausgesetzt, Sie gehen strukturiert vor und berücksichtigen alle steuerlichen und rechtlichen Aspekte. Mit der richtigen Vorbereitung vermeiden Sie Risiken und sichern Ihre Investition langfristig.