Immobilie in Spanien verkaufen als Nichtresident: Steuern, 3% Einbehalt & Modelo 210 (2026 Guide)

Aktualisiert: 2026

Kurzüberblick

• Kapitalertragsteuer: 19% (EU/EWR) / 24% (Nicht-EU)

• 3% Einbehalt durch Käufer verpflichtend

• Modelo 210 innerhalb von 4 Monaten einreichen

• Rückerstattung möglich

• Fehler führen zu Verlust des Einbehalts

Einführung

Der Verkauf einer Immobilie in Spanien als Nichtresident ist mit mehreren steuerlichen Pflichten verbunden. Neben der Kapitalertragsteuer spielt insbesondere der 3% Einbehalt sowie die korrekte Einreichung von Modelo 210 eine zentrale Rolle.

Dieser Leitfaden erklärt alles Wichtige für 2026.

Darf ein Nichtresident eine Immobilie verkaufen?

Ja – aber mit folgenden Verpflichtungen:

• Zahlung der Kapitalertragsteuer

• 3% Einbehalt durch den Käufer

• Einreichung von Modelo 210

• Einhaltung notarieller Vorschriften

Kapitalertragsteuer in Spanien

Was wird besteuert?

Der Gewinn aus dem Verkauf:

Verkaufspreis – Kaufpreis – Kosten = steuerpflichtiger Gewinn

Steuersätze 2026

• 19% für EU/EWR-Residenten

• 24% für Nicht-EU-Residenten (z. B. UK)

Abziehbare Kosten

• Notar- und Registerkosten

• Immobilienmakler

• Erwerbssteuer (ITP)

• Investitionen (mit Nachweis)

Wichtig: Nur belegte Kosten sind abzugsfähig

Der 3% Einbehalt (Retención)

Beim Verkauf:

• Käufer behält 3% des Kaufpreises ein

• Zahlung direkt an das Finanzamt (AEAT)

Zweck

• Vorauszahlung auf Ihre Steuer

Beispiel

• Verkaufspreis: 300.000 €

• Einbehalt: 9.000 €

Tatsächliche Steuer: 5.000 €
Rückerstattung: 4.000 €

Kein Gewinn = volle Rückerstattung möglich

Modelo 210 – Pflichtformular

Modelo 210 ist die Steuererklärung für Nichtresidenten.

Wichtig

• Pflicht auch bei keinem Gewinn

• Notwendig für Rückerstattung

• Frist: 4 Monate nach Verkauf

Berechnung des Gewinns

Verkaufspreis

• Verkaufspreis laut Urkunde

• Abzüglich Maklerkosten

Kaufpreis

• Ursprünglicher Kaufpreis

• Plus Nebenkosten

• Plus Investitionen

Steuerberechnung

• 19% oder 24% auf den Gewinn

Fristen im Überblick

• 3% Einbehalt: innerhalb 1 Monat (durch Käufer)

• Modelo 210: innerhalb 4 Monate

• Rückerstattung: meist 6–12 Monate

Fristversäumnis kann Rückerstattung gefährden

Benötigte Unterlagen

• Kauf- und Verkaufsurkunde

• NIE-Nummer

• Nachweis über 3% Einbehalt (Modelo 211)

• Rechnungen für Kosten

• Bankverbindung

Besonderheiten für UK-Bürger

• Nach Brexit: Nicht-EU Status

• 24% Steuersatz möglich

• Keine wesentlichen Unterschiede bei CGT selbst

Brauchen Sie einen Steuervertreter?

Empfohlen für:

• Kommunikation mit AEAT

• Fristenkontrolle

• Rückerstattung des Einbehalts

Praxisbeispiel

Verkauf:

• Kaufpreis: 250.000 €

• Verkauf: 400.000 €

• Kosten: 20.000 €

Gewinn: 130.000 €
Steuer: 24.700 €

Einbehalt: 12.000 €
Nachzahlung: 12.700 €

Was passiert bei Nichtabgabe?

• Verlust der 3% Rückerstattung

• Strafen und Zinsen

• Probleme bei zukünftigen Transaktionen

Wie Taxadora helfen kann

Taxadora unterstützt Sie bei:

• Berechnung der Kapitalertragsteuer

• Einreichung von Modelo 210

• Rückforderung der 3%

• Kommunikation mit dem Finanzamt

• Vermeidung von Fehlern und Strafen

Fazit

Der Verkauf einer Immobilie in Spanien als Nichtresident erfordert sorgfältige Planung. Besonders der 3% Einbehalt und Modelo 210 sind entscheidend, um unnötige Verluste zu vermeiden.

Mit professioneller Unterstützung sichern Sie sich eine korrekte Abwicklung und mögliche Rückerstattungen.