Vermieten Sie Ihre Immobilie in Spanien, leben aber im Ausland?
Unser Expertenteam kümmert sich schnell und einfach um Ihre Mieteinnahmensteuer in Spanien. Mit unserem Online-Prozess sind Sie in weniger als fünf Minuten fertig – beantworten Sie nur ein paar einfache Fragen, und wir erledigen den Rest.
Jede Einreichung wird sorgfältig von einem zugelassenen Spezialisten geprüft, um eine präzise und problemlose Steuererklärung zu gewährleisten. Genießen Sie die Sicherheit einer Lastschriftzahlung und das gute Gefühl, vollständig konform mit den spanischen Steuervorschriften zu sein.
Beantworten Sie einige Fragen, und wir ermitteln, welche spanischen Steuern für Sie gelten. Wir helfen Ihnen telefonisch, per Chat oder E-Mail.
Wir berechnen, prüfen und übermitteln Ihre Steuererklärung an die spanische Steuerbehörde und richten die Lastschrift für die bequeme Zahlung ein.
Sie erhalten Ihre Steuererklärung – die Zahlung wird direkt von Ihrem spanischen Bankkonto per Lastschrift abgebucht.
Wenn Sie Ihre Immobilie in Spanien vermieten und mehr als 183 Tage im Jahr außerhalb des Landes leben, müssen Sie die Steuer für Nichtresidenten (Modelo 210) auf Mieteinnahmen abgeben.
Unser Service hilft Ihnen, Ihre Mieteinnahmen einfach und sicher zu erklären. Sie müssen nur Angaben zu Mietzeitraum, Einnahmen und abzugsfähigen Ausgaben machen. Wir prüfen alles, berechnen Ihre Steuern und reichen die Erklärung für Sie ein – einschließlich der Einrichtung der Lastschrift, sodass Sie keine spanische Bank besuchen müssen.
Schnell, einfach und von Spezialisten betreut, die Sie durch jeden Schritt führen.
Der Steuersatz hängt davon ab, ob Sie innerhalb oder außerhalb der EU leben:
EU-Ansässige: 19 % des steuerpflichtigen Betrags, Abzüge sind erlaubt.
Nicht-EU-Ansässige: 24 % des steuerpflichtigen Betrags, keine Abzüge erlaubt.
Wenn Abzüge gelten (für EU-Bürger), liegt der effektive Steuersatz meist zwischen 10 % und 15 % der Mieteinnahmen nach allen zulässigen Abzügen.
Für den Zeitraum, in dem Sie Ihre Immobilie nicht vermieten, wird eine sogenannte „fiktive Steuer“ erhoben, da Spanien den Besitz einer Zweitwohnung als steuerpflichtigen Vorteil betrachtet.
Wenn Sie in Ihrem Heimatland ebenfalls Steuern auf Ihre spanischen Mieteinnahmen zahlen, können Sie die spanische Steuer in der Regel aufgrund von Doppelbesteuerungsabkommen anrechnen oder zurückfordern.
Kann ich Ausgaben absetzen und welche?
Ja, EU-Ansässige können Kosten absetzen, die direkt mit der Erzielung von Mieteinnahmen zusammenhängen – z. B. Instandhaltung, Reparaturen, Verwaltungskosten oder Nebenkosten.
Die Kosten müssen im Verhältnis zu den Einnahmen stehen und können über mehrere Jahre abgeschrieben werden. Es gibt außerdem allgemeine Freibeträge, die vom Immobilienwert abhängen.
Bei langfristiger Vermietung zu Wohnzwecken kann zudem eine Reduzierung der Bemessungsgrundlage um 60 % angewendet werden.
Die korrekte Anwendung von Abzügen kann kompliziert sein – insbesondere nach Renovierungen – doch unsere Spezialisten sorgen dafür, dass Sie alle zulässigen Abzüge erhalten.
Sie müssen uns keine Belege zusenden, aber falls die spanische Steuerbehörde Nachweise anfordert, benötigen Sie ordnungsgemäße Rechnungen mit Ihrer NIE, Ihrem Namen und Ihrer Umsatzsteuer-ID. Spanien ist streng in Bezug auf Rechnungsanforderungen.
Ab 2025 müssen Mieteinnahmen jährlich erklärt werden.
Bis 2023 erfolgte die Erklärung vierteljährlich.
Die Frist für den Bankeinzug der Einkünfte 2025 endet am 15. Januar 2026.
Die fiktive (nicht vermietete) Steuer muss jährlich bis Ende Dezember des Folgejahres erklärt werden.
Wenn Sie vergangene Jahre versäumt haben, müssen Sie die vierteljährlichen Erklärungen für diese Jahre nachreichen.
Beispiel: Wenn Sie drei Quartale im Jahr 2022 vermietet haben, müssen Sie drei separate Erklärungen einreichen.
Wenn Sie in Spanien steuerlich ansässig sind, müssen Sie zwischen April und Juni Ihre Steuererklärung abgeben und ausländische Vermögenswerte bis März melden.
Zahlungsmethoden
Sie bezahlen unsere Gebühr sicher per Kredit- oder Debitkarte – wir haben keinen Zugriff auf Ihr Konto.
Nur die spanische Steuerbehörde (AEAT) kann Beträge per Lastschrift einziehen.
Wenn die Lastschrift fehlschlägt, sind die häufigsten Gründe:
Die Bank hat Ihr Konto unter Ihrem Reisepass statt unter Ihrer NIE registriert.
Falsch geschriebene NIE-Nummer.
Der Eigentümer der Immobilie ist nicht als Kontoinhaber eingetragen.
Wenn Sie verheiratet sind, stellen Sie sicher, dass das Konto auf beide Namen läuft.
Bei Zeitdruck können Sie auf unser Treuhandkonto überweisen, und wir führen die Zahlung für Sie aus.
Das Modelo 210 ist das spanische Steuerformular für Nichtresidenten, die Eigentum in Spanien besitzen (mehr als 183 Tage pro Jahr im Ausland).
Sie müssen es verwenden, um Folgendes zu erklären:
Die Tage, an denen Sie Ihre Immobilie selbst genutzt haben („fiktive Einkünfte“).
Alle in Spanien erzielten Mieteinnahmen.
Auch wenn Sie keine Mieteinnahmen erzielen, müssen Sie fiktive Einkünfte angeben – Spanien betrachtet den Besitz einer Ferienimmobilie als steuerpflichtigen Vorteil.
Neben dem Modelo 210 (Einkommensteuer für Nichtresidenten) zahlen Sie auch die IBI, die kommunale Grundsteuer, die automatisch von Ihrer Gemeinde eingezogen wird (in der Regel per Lastschrift, sobald Ihr Anwalt die Immobilie registriert).
Wenn Sie Ihre Steuererklärung nicht abgegeben haben, obwohl Sie dazu verpflichtet waren, empfehlen wir, die letzten vier Jahre nachzureichen – dies ist der Zeitraum, den die spanische Steuerbehörde normalerweise überprüft.
Es können Strafen für versäumte Jahre anfallen, aber es gibt Nachlässe, wenn Sie Ihre Situation freiwillig berichtigen.
Es ist immer besser, verspätet zu zahlen, als zu warten, bis die Behörde es entdeckt.
Spanien teilt Steuerdaten über das EU-Register, daher sind nicht gemeldete Einkünfte nachverfolgbar.
Die Behörde zeigt sich im Allgemeinen nachsichtig bei Selbstanzeigen, ist aber streng, wenn sie Sie selbst ermittelt.
Wenn Sie und Ihr Ehepartner (oder andere) das Eigentum gemeinsam besitzen, muss jeder eine separate Steuererklärung abgeben.
Nichtresidenten müssen pro Eigentümer und pro Immobilie erklären – auch wenn Sie ein gemeinsames Konto haben oder gemeinsam vermieten.
Einige Berater behaupten, eine Erklärung sei ausreichend – das ist falsch.
Jeder Eigentümer muss einzeln einreichen, um das spanische Recht einzuhalten.
Früher mussten Nichtresidenten pro Mieter einreichen, dies ist jedoch nicht mehr erforderlich.
Keine Mehrwertsteuer, wenn Sie an eine Privatperson zur Wohnnutzung vermieten.
Mehrwertsteuer gilt, wenn Sie an ein Unternehmen oder einen Freiberufler für geschäftliche Zwecke vermieten.
Mehrwertsteuer kann auch anfallen, wenn Sie an ein Unternehmen vermieten, das als Ferienunterkunft weitervermietet, oder wenn Sie zusätzliche Dienstleistungen anbieten (z. B. Frühstück).
Wenn Sie an ein Unternehmen vermieten, kann dieses die Steuer in Ihrem Namen einbehalten:
Nicht-EU-Vermieter: 24 % Quellensteuer – keine Einreichung erforderlich, wenn keine Ausgaben abziehbar sind.
EU-Vermieter: 19 % Quellensteuer – Sie können dennoch einreichen, um die Differenz zurückzufordern, falls Abzüge Ihren effektiven Satz senken.
Der Valor Catastral ist der amtliche Steuerwert Ihrer Immobilie, der zur Berechnung verschiedener Steuern dient, einschließlich der fiktiven Einkommenssteuer.
Sie finden ihn auf Ihrer IBI-Rechnung (Grundsteuer), meist unter „Valor Catastral Total“ oder „Base Imponible“.
Wenn Ihre Immobilie neu ist und noch keinen Wert zugewiesen hat, kontaktieren Sie uns.
Sie können uns auch ein Foto Ihrer IBI-Rechnung senden, und wir ermitteln den Wert für Sie.
Ja – wenn Sie nicht in Spanien ansässig sind, müssen Sie Ihre spanischen Mieteinnahmen in beiden Ländern erklären.
In Spanien geben Sie die Mieteinnahmen an; in Ihrem Heimatland können Sie diese nach Ihren Steuervorschriften absetzen oder anrechnen.
Anschließend können Sie die spanische Steuer zurückfordern, um eine doppelte Besteuerung gemäß bilateralen Abkommen zu vermeiden.
Ja, das können Sie – aber das spanische Steuersystem ist komplex und ändert sich häufig.
Regeln, Formulare und Bewertungen variieren von Jahr zu Jahr, und Fehler können zu Bußgeldern oder verpassten Abzügen führen.
Wir sehen oft Mandanten, die jahrelang selbst eingereicht haben und später teure Fehler entdecken.
Unser Service übernimmt alles, gewährleistet Genauigkeit und bietet umfassende Unterstützung.
Wie wir gerne sagen: Selbst wenn Sie kochen können, ist es manchmal schön, ins Restaurant zu gehen.
Wenn Sie Spanisch sprechen, die Bürokratie verstehen und Finanzkenntnisse haben, können Sie es selbst tun.
Andernfalls sparen Sie in der Regel mehr, wenn Sie es Profis überlassen – wir finden oft Abzüge, die mehr wert sind als unsere Gebühr.
Ein aktuelles Gerichtsurteil hat entschieden, dass auch Nicht-EU-Ansässige Ausgaben im Zusammenhang mit ihren spanischen Mieteinnahmen absetzen können. Das Urteil ist anwendbar, aber das Gesetz selbst wurde noch nicht geändert. Wir empfehlen Mandanten, die hierzu Fragen haben, uns für weitere Informationen zu kontaktieren.
Wenn Sie uns zum ersten Mal mit Ihrer Steuererklärung beauftragen, benötigen wir folgende Daten:
