Om du som icke-resident säljer en bostad i Spanien känner du förmodligen till den nationella reavinstskatten (IRNR), men glöm inte den kommunala reavinstskatten — lokalt känd som Plusvalía Municipal eller IIVTNU. Denna skatt gäller värdeökningen på marken där fastigheten står och betalas separat till den lokala kommunen där bostaden finns. Här är allt du behöver veta.

 

Vad är kommunal reavinstskatt (IIVTNU)?

Plusvalía Municipal (IIVTNU) är en lokal skatt på värdeökningen av urban mark (ej byggnaden) under tiden du ägt fastigheten. Skatten gäller oavsett om du faktiskt gjort en vinst eller inte. Både residenter och icke-residenter är skyldiga att betala vid överlåtelse.

 

Två sätt att beräkna skatten

1. Objektiv metod (koefficientbaserad)
   Beräknas med förutbestämda kommunala koefficienter som tillämpas på markens cadastral-värde, multiplicerat med antalet innehavsår (max 20 år).
   Formel:
   Skattebas = Cadastral-värde × koefficient × innehavsår
   Skattesatser bestäms av varje kommun men får inte överstiga 30 % (vanligt är 20–30 %).
2. Reell metod (faktisk värdeökning)
   Jämför markens inköpsvärde med dess försäljningsvärde (byggnaden räknas inte).
   Formel:
   Skattebas = Markens försäljningsvärde – inköpsvärde
   Om det inte finns någon faktisk vinst — eller en förlust uppstår — kan skatten bli 0.

 

Köparen som skattskyldig: en viktig mekanism

För de säljare som är Residenta i Spanien så betalar säljaren alltid Plusvalia skatten vilket är logiskt men för icke-residenta säljare blir köparen den ersättande skattebetalaren. Köparen måste hålla inne och betala kommunalskatten för säljarens räkning — om inte säljaren kan bevisa att denne är skattskyldig i Spanien via ett fast driftställe. Det är därför viktigt att som köpare skriva in i köpeavtalet om att säljaren ersätter köparen för denna skatt som normalt läggs på säljaren.

Denna regel säkerställer att skatten tas ut korrekt och lägger det juridiska ansvaret på köparen.

 

Nationell vs. kommunal reavinstskatt – snabb jämförelse

Skattetyp	Gäller för	Fokus	Sats	Vem betalar?
Kommunal Plusvalía	Endast urban mark	Markens värdeökning	20–30 % (max)	Köparen innehåller, säljaren deklarerar
Nationell reavinstskatt (IRNR)	Mark & byggnad	Faktisk vinst	19 % (EU/EES), 24 % (utanför EU)	Säljaren deklarerar via Modelo 210

Dessutom: Köparen måste hålla inne 3 % av försäljningspriset som en förskottsbetalning på den nationella reavinstskatten. En avstämning sker inom 2–4 månader.

 

Varför detta är viktigt för icke-residenter

• Du kan inte undvika att betala kommunal skatt om markvärdet har ökat — även om du gjort en totalförlust.
• Köparen håller inne skatten — se till att det görs korrekt för att undvika juridiska problem.
• Att välja den mest fördelaktiga beräkningsmetoden kan minska din skatt avsevärt.
• Vissa kommuner erbjuder reduceringar eller undantag vid familjeöverlåtelser eller då ingen värdeökning skett, men reglerna varierar.

 

Hur Taxadora kan hjälpa dig

På Taxadora är vi specialiserade på fastighetsskatter för icke-residenter vid försäljning i Spanien. Vi erbjuder:

• Modelo 210: Vi hanterar din nationella reavinstskattedeklaration och ser till att du får tillbaka eventuell överskjutande del av 3 %-innehållet.
• Avdrag och korrespondens: Vi hjälper dig att utnyttja möjliga avdrag och svara på meddelanden från skattemyndigheten om reavinstskatten.
• Efterförsäljningsplikt: Om du säljer 2025 är du fortfarande skyldig att lämna in din årliga icke-residentdeklaration 2026 för perioden fram till försäljningen.

 

Slutsatser

Att sälja en bostad i Spanien innebär dubbla skatteplikter — kommunal plusvalía och nationell reavinstskatt. Som icke-resident är det avgörande att hantera båda korrekt för att vara compliant och maximera ditt nettobelopp från försäljningen.

Låt Taxadora guida dig genom båda processerna — tryggt, professionellt och på engelska. Kontakta oss idag för en skräddarsydd deklarationsplan.